A lei dispensou certidões do vendedor, e a análise séria continua pedindo todas

Cada vez mais gente no mercado repete que basta a matrícula atualizada para comprar um imóvel com segurança. A frase tem base na lei, e mesmo assim é a meia verdade que mais custa caro na análise documental.

O imóvel pode estar limpo e o vendedor não. Entender a diferença entre essas duas coisas é o que separa uma conferência de papéis de uma análise de risco.

O que a lei mudou

A Lei 13.097, de 2015, firmou o princípio da concentração: aquilo que pode afetar o imóvel deve constar da matrícula, e o que não consta, em regra, não pode ser oposto a quem compra de boa fé. Em 2022, a Lei 14.382 foi além e passou a dizer que, para a validade do negócio e para caracterizar a boa fé do comprador, não se exigem documentos ou certidões além dos previstos para a lavratura da escritura.

Na prática, muita gente leu isso como dispensa geral das certidões pessoais do vendedor: ações cíveis, execuções fiscais, processos trabalhistas, protestos, falência e recuperação judicial. Foi uma leitura apressada.

Onde a proteção não chega

A concentração na matrícula protege bem contra o que poderia ter sido averbado e não foi. Ela protege menos em situações que não dependem de averbação para produzir efeito. Algumas das mais comuns:

• Vendedor em falência ou recuperação judicial, cujos atos de venda podem ser questionados no processo.
• Ação capaz de levar o vendedor à insolvência, hipótese de fraude à execução que continua prevista no Código de Processo Civil e segue gerando discussão nos tribunais.
• Venda feita para fugir de credores, a chamada fraude contra credores, que se discute em ação própria e pode alcançar o negócio anos depois.
• Débitos que acompanham o imóvel mesmo sem registro, como condomínio e IPTU em atraso.
• Problemas de capacidade ou de representação, como procuração vencida, cônjuge que não assinou ou herdeiro que ainda não tem partilha registrada.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou na Súmula 375 que a fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má fé do comprador. A proteção existe, mas o debate sobre o que é boa fé continua. E ninguém quer descobrir, dentro de um processo, se a diligência que fez foi considerada suficiente.

Um exemplo com números redondos

Imagine um apartamento de 600 mil reais com matrícula impecável: nenhuma penhora, nenhuma hipoteca, nenhuma indisponibilidade. O vendedor, porém, responde a uma execução de 900 mil reais em outra comarca, e o imóvel é praticamente o único bem que ele tem. Nada disso aparece na matrícula, porque o credor ainda não pediu a averbação.

Se o comprador fecha negócio sem pesquisar, pode até vencer uma eventual disputa, mas vai gastar anos e dinheiro para provar a boa fé que a lei presume. Se pesquisa antes, encontra a execução, e aí existem caminhos: exigir que parte do preço quite a dívida com anuência do credor, condicionar o pagamento à baixa do processo ou simplesmente não seguir. Em qualquer dos casos, a decisão é tomada com informação, antes da assinatura.

O que o banco ainda pede

Há outro motivo prático para não abandonar as certidões. Bancos, nas operações de financiamento, costumam manter sua própria lista de exigências sobre o vendedor, independentemente do que a lei dispensa para a escritura. Quem só descobre essa lista depois da proposta aceita perde prazo, e prazo é o recurso mais escasso de qualquer negociação financiada.

Como organizar a análise

A análise documental séria olha para três frentes ao mesmo tempo, e cada uma responde a uma pergunta diferente:

• O imóvel: matrícula atualizada, situação cadastral na prefeitura, débitos de IPTU e condomínio. A pergunta é se o bem pode ser transferido.
• O vendedor: certidões dos distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas do domicílio e do local do imóvel, protestos e pesquisa de falência. A pergunta é se a venda pode ser questionada depois.
• A cadeia de titularidade: como o vendedor adquiriu, se houve inventário, divórcio ou doação recente. A pergunta é se quem assina tem mesmo o poder de vender.

Encontrar um processo não significa desistir. A maior parte das ações é pequena, antiga ou sem relação com o patrimônio. O trabalho está em ler cada uma, entender valor e fase, e decidir se ela exige cláusula, retenção de parte do preço ou apenas registro de que foi analisada. É essa leitura que dá previsibilidade à negociação.

Método é o que sobra quando a lei simplifica

A simplificação legal foi positiva: tirou burocracia de muitos negócios e deu mais peso à matrícula, que é onde a informação deve estar. Só que simplificar a exigência não elimina o risco, apenas muda quem precisa enxergar esse risco. Corretor que conduz a análise com método protege o cliente, protege a comissão e protege o próprio nome.

Se você quer conversar sobre como estruturar essa análise na sua rotina, ou tem uma negociação em que a matrícula está limpa e alguma coisa ainda não fecha, a gente olha junto, com calma.