A certidão negativa saiu da exigência, e a dívida do vendedor entrou na matrícula

O vendedor chega com a certidão negativa na mão e acha que isso resolve a venda. O comprador chega sem certidão nenhuma, porque ouviu dizer que o cartório deixou de exigir, e nenhuma das duas leituras está completa.

A exigência caiu, e isso é verdade

Segundo o Conselho Nacional de Justiça, em decisão unânime do Plenário em processo de controle administrativo, tribunais, corregedorias gerais e serventias extrajudiciais não podem exigir certidão negativa de débitos tributários, seja federal, estadual ou municipal, como condição para lavrar escritura, registrar ou averbar a compra e venda de imóvel. O fundamento é conhecido: condicionar o registro à inexistência de dívida funciona como cobrança indireta de tributo, o que a jurisprudência trata como sanção política.

Duas exceções continuam de pé. O comprovante de pagamento do imposto de transmissão segue exigível conforme a lei de cada município, e o laudêmio continua devido quando o imóvel está em terreno de marinha. Fora disso, apresentar certidão passou a ser faculdade das partes, e não requisito do ato.

A dívida não desapareceu, mudou de lugar

No mesmo movimento, o conselho editou o Provimento número 204, de 26 de agosto de 2025, que regulamenta o módulo de certidão de dívida ativa dentro do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos. Por esse módulo, administrado pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, órgãos públicos federais, estaduais, distritais e municipais com competência para inscrever dívida ativa passam a enviar a certidão diretamente para averbação na matrícula do imóvel do devedor.

O desenho é simples de entender e muda a sua rotina. Antes, a dívida do vendedor estava fora do imóvel, espalhada em certidões que alguém precisava pedir, uma por ente federativo, e quase sempre tarde. Agora ela tende a aparecer escrita no próprio documento que você já deveria ler até o fim.

A norma fixa o que a averbação precisa trazer: credor, devedor e eventuais corresponsáveis identificados, número da certidão, valor da dívida, data da inscrição e declaração do credor de que o devedor foi intimado e não pagou, não negociou, não ofereceu garantia em execução fiscal e não pediu revisão. Atendidos os requisitos, a averbação sai em dez dias úteis contados da prenotação. Faltando requisito, o módulo emite nota de exigência com dez dias úteis para regularizar, e sem isso a prenotação é cancelada.

Averbada não é o mesmo que bloqueada

Esse é o ponto em que a maioria das conversas descarrila. A própria norma diz que a averbação da certidão de dívida ativa não torna o bem indisponível. O imóvel continua podendo ser vendido, e o registro da venda não está proibido.

O que muda é o risco do negócio e a informação disponível. A dívida averbada fica visível para qualquer pessoa que leia a matrícula, inclusive para o banco que vai analisar a garantia, e a cobrança pode alcançar alienação feita depois da inscrição. Vender é possível. Vender sem explicar isso ao comprador é que não é.

O que isso faz com a conferência da captação

A leitura da matrícula deixa de ser conferência de titularidade e área, e passa a ser também leitura de passivo. Três ajustes dão conta disso:

• Ler a matrícula atualizada na data da proposta, não a que o vendedor guardou na gaveta. Averbação de dívida ativa entra depois, e uma certidão emitida três meses atrás não mostra o que foi averbado ontem.
• Pedir as certidões como informação, não como condição. Elas deixaram de ser requisito do ato e continuam sendo o melhor retrato do passivo do vendedor antes de você levar a proposta ao comprador.
• Separar o que é dívida do imóvel e o que é dívida da pessoa. Imposto predial e condomínio acompanham a coisa. Dívida ativa inscrita contra o titular acompanha o titular, e chega ao imóvel pela averbação, com consequências diferentes.

Um exemplo com números redondos

Imóvel de 600 mil reais, matrícula sem ônus na certidão que o vendedor apresentou em julho. Em setembro entrou averbação de certidão de dívida ativa de 80 mil reais contra o titular. O comprador tem crédito aprovado e nada impede o registro, mas o banco vê a averbação na análise da garantia e o processo para por duas semanas enquanto alguém explica o que aconteceu. O negócio não morreu. A previsibilidade do cronograma, sim.

Onde isso entra no método

A ampliação da pesquisa nacional de bens para todo o país, com mais de três mil e seiscentos cartórios de registro de imóveis conectados, segundo o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, completa o quadro. O patrimônio de uma pessoa ficou mais fácil de mapear, e a matrícula ficou mais falante do que era.

A segurança de uma venda nunca esteve na quantidade de certidões empilhadas na pasta. Está em saber o que cada documento responde e em que data ele responde. Quem conduz com método lê a matrícula no dia da proposta, pede certidão como informação e escreve no cadastro do cliente o que encontrou e quando encontrou.

Se você quer revisar o seu roteiro de conferência documental para esse cenário, ou montar a lista que a sua equipe vai seguir em toda captação, vale uma conversa. É disso que a gente trata todos os dias na Experience Broker.