Como ser corretor autônomo: o que muda no CRECI, no contrato e na comissão

Como ser corretor autônomo é uma das dúvidas mais comuns de quem já tem inscrição no CRECI e trabalha dentro de uma imobiliária. A resposta curta é que a lei não exige nenhum pedido novo para atuar por conta própria. A resposta completa é que três coisas mudam de mãos no dia da saída: a responsabilidade pela inscrição, o contrato que sustenta cada venda e a negociação da comissão.

CRECI: a inscrição já é sua, a responsabilidade também

A Lei 6.530 de 1978 permite o exercício da profissão ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias e atribui ao corretor a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis. A inscrição no Conselho Regional é da pessoa física. Ela não pertence à imobiliária e não precisa ser transferida quando o corretor sai. Quem tem inscrição ativa e anuidade em dia já pode intermediar em nome próprio.

O que muda é quem cuida disso. A anuidade de 2026 foi fixada pela Resolução Cofeci 1.556 de 2025. Na tabela do CRECI de São Paulo, por exemplo, a anuidade da pessoa física é de até 918 reais e a taxa de inscrição é de 230 reais. O artigo 20 da mesma lei lista o que é vedado ao corretor, e três itens passam a ser conferidos só por você:

• Anunciar publicamente proposta de transação sem autorização por documento escrito.
• Fazer anúncio ou impresso da atividade profissional sem mencionar o número de inscrição.
• Deixar de pagar a contribuição ao Conselho Regional.

Se a ideia for abrir empresa, a regra é outra. A pessoa jurídica precisa de inscrição própria no Conselho e deve ter como sócio gerente ou diretor um corretor individualmente inscrito. O enquadramento como microempreendedor individual não está disponível para a corretagem de imóveis, por ser profissão regulamentada com conselho próprio. As alternativas costumam ser a sociedade limitada unipessoal no Simples Nacional ou a atuação como pessoa física, e essa escolha deve ser feita com um contador.

Contrato: sai o de associação, entra o de corretagem

Desde 2015, a Lei 6.530 prevê a figura do corretor associado. O corretor pode se associar a uma ou mais imobiliárias, mantendo a autonomia profissional, por contrato de associação específico registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis. É nesse contrato que as partes ajustam os critérios para a partilha dos resultados. Em julho de 2026, uma nota conjunta do CRECI do Espírito Santo, da Ademi e do Secovi do estado reforçou que essa modalidade é facultativa para as duas partes.

Para quem sai, esse contrato termina, e o encerramento deve ser feito por escrito, com definição do que acontece com as negociações em andamento. No lugar dele entra o contrato de corretagem firmado direto com o cliente, regulado pelos artigos 722 a 729 do Código Civil. No trabalho autônomo, ele é a única prova do que foi combinado. Quatro pontos precisam estar escritos:

• Autorização para anunciar e intermediar, com identificação do imóvel e do proprietário, porque a lei veda anúncio sem documento escrito.
• Exclusividade, se houver. Pelo artigo 726, o negócio fechado direto entre as partes não gera remuneração, salvo se a exclusividade tiver sido ajustada por escrito.
• Prazo. Pelo artigo 727, a corretagem é devida quando o negócio se realiza depois do prazo, mas por efeito do trabalho do corretor, e isso só se demonstra com registro do que foi feito.
• Percentual, base de cálculo e momento do pagamento da comissão.

Há um segundo documento que a imobiliária resolvia internamente: a parceria com outro corretor. O artigo 728 determina que, havendo mais de um corretor na intermediação, a remuneração é paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Quem quer divisão diferente precisa combinar por escrito antes da visita.

Comissão: o percentual deixa de ser regra da casa

O artigo 724 do Código Civil diz que a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. As tabelas dos Conselhos Regionais funcionam como referência desses usos. A do CRECI de São Paulo, por exemplo, indica de 6 a 8 por cento para imóveis urbanos e de 8 a 10 por cento para imóveis rurais.

Referência não é obrigação. Em março de 2018, o Cofeci firmou acordo com o Conselho Administrativo de Defesa Econômica para encerrar o uso de tabelas de honorários como imposição, com pagamento de 75 mil reais pelo Conselho. Na prática, o percentual que vale é o que está no seu contrato. Sem ajuste escrito, a discussão vai para o arbitramento, e o corretor autônomo não tem departamento jurídico para sustentar essa disputa.

O artigo 725 completa o quadro: a remuneração é devida quando o corretor consegue o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes. É um direito relevante, mas depende de prova da aproximação e do aceite.

A comissão inteira também carrega o custo inteiro. A partilha com a imobiliária pagava estrutura, anúncio e conferência documental. Como pessoa física, o corretor passa a recolher imposto de renda pela tabela progressiva, que chega a 27,5 por cento, contribuição ao INSS como contribuinte individual e imposto sobre serviços do município. A conta correta compara o valor líquido nos dois cenários, e não os percentuais brutos.

O que os dados dizem sobre a decisão

O Panorama do Corretor Imobiliário 2026, da CUPOLA com Imobi Report e IBREP, ouviu 131 corretores de Santa Catarina, São Paulo, Rio Grande do Sul e Paraná em março e abril de 2026. Entre os autônomos, 36 por cento apontam a instabilidade de renda como a principal dificuldade. No conjunto da amostra, 60 por cento pretendem permanecer no trabalho atual.

Pesquisa do sistema Cofeci e Creci divulgada em outubro de 2024, com 9.261 entrevistas, indica que a maioria dos corretores realiza menos de 10 vendas por ano. Com esse volume, cada contrato mal redigido ou cada venda parada por documento representa uma fatia grande da renda anual. O parágrafo único do artigo 723 do Código Civil ainda coloca sobre o corretor, sob pena de perdas e danos, o dever de prestar ao cliente todos os esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio. No trabalho autônomo, esse dever não é dividido com ninguém.

Lista de conferência antes de atuar sozinho

• Confirmar no CRECI do seu estado que a inscrição está ativa, a anuidade está paga e o cadastro está atualizado.
• Encerrar por escrito o contrato com a imobiliária e registrar o que foi combinado sobre clientes e negociações em andamento.
• Ter um modelo próprio de contrato de corretagem com autorização, exclusividade, prazo e comissão.
• Definir com um contador se a atuação será como pessoa física ou por empresa inscrita no Conselho.
• Colocar o número de inscrição em todo anúncio, cartão, perfil e material impresso.
• Adotar uma rotina de conferência documental que não dependa da memória.

Onde o Experience Broker entra

O último item da lista é o que mais pesa na primeira venda sozinho. O Experience Broker foi construído para ser a retaguarda do corretor autônomo, seguindo o método C.A.S.A., que significa Cadastro, Análise, Segurança e Aplicação. O aplicativo reúne o rastreador das 8 fases da transação, do aceite da proposta ao registro, a lista documental interativa, o dossiê de diligência em PDF e o assistente C.A.S.A. para as dúvidas que surgem no meio da operação.

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