A casa tem cento e oitenta metros e a matrícula tem noventa

O anúncio diz cento e oitenta metros quadrados. A matrícula do imóvel diz noventa, porque a ampliação que o proprietário fez há oito anos nunca foi averbada.

Essa diferença não é erro de digitação nem preciosismo de cartório. Ela é o motivo mais comum de negociação que anda bem até a análise do banco e trava exatamente ali, quando já existe proposta aceita e um comprador emocionalmente comprado.

O que a matrícula descreve

A matrícula é a descrição oficial do imóvel, e a Lei de Registros Públicos, a Lei 6.015 de 1973, exige que essa descrição seja específica. Área, confrontações, localização e edificações existentes. Quando o proprietário levanta um segundo pavimento, fecha uma área ou constrói uma edícula, ele altera o imóvel no mundo real. No mundo registral, nada aconteceu até que a construção seja averbada, conforme o artigo 167, inciso II, da mesma lei.

O resultado é um imóvel que existe em duas versões. A versão que o comprador visita e a versão que o banco lê. Quem conduz a negociação precisa saber que a segunda é a que decide.

Onde isso trava

A construção não averbada raramente impede a venda à vista entre duas pessoas bem informadas. O problema aparece quando entra crédito, e crédito entra na maioria das operações.

O banco financia a garantia descrita na matrícula, porque é essa descrição que alimenta a alienação fiduciária prevista na Lei 9.514 de 1997. Se a matrícula registra noventa metros, a garantia é de noventa metros, e o laudo de avaliação tende a acompanhar. Na prática, isso aparece de quatro formas:

• A avaliação do banco vem abaixo da proposta, porque avalia o imóvel registrado e não o imóvel visitado.
• O valor financiado cai, e o comprador precisa cobrir a diferença com recursos próprios que ele não separou.
• O cálculo do imposto de transmissão fica instável, porque o município pode apurar a base pelo que existe de fato.
• Na revenda futura, o proprietário perde a possibilidade de comprovar a benfeitoria como custo de aquisição, o que afeta a apuração de ganho de capital.

Nenhuma dessas quatro consequências aparece na visita. Todas aparecem depois da proposta.

O contexto de mercado que torna isso mais caro

Segundo o Banco Central, o IVG-R, índice de valores de garantia de imóveis residenciais financiados, subiu cerca de cinco por cento em doze meses até junho de 2026. O imóvel residencial financiado médio vale mais hoje do que valia um ano atrás.

Isso tem um efeito direto na conversa. Quanto maior o valor do imóvel, maior o peso de cada metro quadrado que ficou fora da matrícula. Numa casa avaliada em seiscentos mil reais, noventa metros construídos e não averbados não são uma pendência administrativa, são uma parte relevante do preço que o banco simplesmente não enxerga.

A ordem certa da regularização

A boa notícia é que o caminho é conhecido e tem sequência. A má notícia é que ele tem prazo, e prazo é o que ninguém tem quando a proposta já foi aceita.

• Confirmar a área construída real com projeto aprovado ou levantamento técnico assinado por profissional habilitado.
• Obter na prefeitura o certificado de conclusão da obra referente à edificação existente, ou a regularização municipal cabível quando a obra é antiga.
• Providenciar a comprovação previdenciária da obra, já que a Lei 8.212 de 1991, no artigo 47, trata da certidão exigida em construção civil, com forma de comprovação que varia conforme a norma da corregedoria de cada estado.
• Levar o conjunto ao registro de imóveis e acompanhar a averbação até a certidão atualizada sair com a área correta.

Esse roteiro leva semanas, às vezes meses, dependendo do município e da idade da obra. Conduzido na captação, é rotina. Conduzido depois da proposta, é crise.

O que dizer ao proprietário na captação

A conversa mais útil da captação não é sobre preço. É esta: qual é a área que consta na matrícula, e ela corresponde ao que está construído hoje?

Peça a certidão atualizada da matrícula antes de fotografar o imóvel. Compare a área registrada com a área que você mediu. Se houver diferença, registre isso por escrito no cadastro do imóvel, informe o proprietário do que precisa ser feito e anuncie a metragem pelo que existe, deixando claro que a averbação está em andamento. Anunciar área não averbada como se fosse área registrada cria expectativa no comprador que o banco vai desmentir.

Esse é o tipo de análise que separa quem mostra imóvel de quem conduz negociação. Não é sobre desconfiar do proprietário. É sobre chegar à assinatura sem surpresa, com previsibilidade para as duas partes.

Na Experience Broker esse levantamento faz parte da etapa de análise do método, com critério de saída definido: nenhuma captação avança com divergência de área em aberto. Se você quiser olhar junto como aplicar isso na sua carteira, é uma boa conversa para ter.