O valor dos imóveis subiu pouco mais de 5 por cento em um ano, e isso muda a conversa sobre preço

Todo corretor já ouviu a frase de um proprietário convicto de que o imóvel dele vale muito mais do que valia há poucos anos. A conversa emperra ali, e quem não tem um número confiável na mão acaba escolhendo entre aceitar um preço que não vende ou discutir opinião contra opinião.

Existe um dado oficial, público e mensal que ajuda a sair desse impasse, e pouca gente no mercado usa com critério.

O que o número oficial mostra

Segundo o Banco Central, o índice de valores de garantia de imóveis residenciais financiados, conhecido como IVG-R, subiu 5,2 por cento entre junho de 2025 e junho de 2026. No mesmo período, segundo o IBGE, a inflação oficial medida pelo IPCA acumulou 4,6 por cento. Em termos reais, a valorização média ficou em pouco mais de meio ponto percentual no ano.

O ritmo também chama atenção pela regularidade. O índice avançou algo perto de 0,4 por cento ao mês em cada um dos doze meses, sem saltos. É um mercado que sobe, mas sobe devagar, muito longe da ideia de que imóvel dobra de valor em poucos anos.

O que o índice mede e o que ele não mede

Antes de levar esse número para a mesa, vale entender a origem dele. O IVG-R é calculado a partir das avaliações que os bancos fazem dos imóveis dados em garantia nos financiamentos residenciais. Ou seja, reflete o valor que a instituição financeira aceitou como garantia, e não o preço pedido no anúncio.

• É uma média nacional, então bairros e cidades podem estar bem acima ou bem abaixo dela.
• Considera apenas imóveis financiados, o que deixa de fora as vendas à vista.
• Tem defasagem: o dado mais recente publicado hoje se refere a junho.
• Não substitui a avaliação do imóvel específico, com comparativos da região e leitura da matrícula.

Usado com essas ressalvas, o índice não serve para dizer quanto vale um apartamento. Serve para calibrar a expectativa, que é justamente onde a maioria das negociações trava.

Um exemplo com números redondos

Imagine um proprietário que comprou um apartamento por 500 mil reais há três anos e agora quer anunciar por 700 mil. Ele pede 40 por cento a mais. Se o imóvel tivesse acompanhado um ritmo parecido com o do índice oficial, algo na casa de 5 por cento ao ano, estaria hoje perto de 580 mil reais. A diferença entre 580 e 700 mil precisa de justificativa concreta: reforma relevante, mudança real na vizinhança, escassez de unidades parecidas.

Se essa justificativa existe, ótimo, o preço se defende. Se não existe, o anúncio vai ficar parado, o proprietário vai culpar o corretor e, quando o comprador aparecer com financiamento, a avaliação do banco tende a vir abaixo da proposta. O problema que poderia ter sido resolvido na primeira conversa volta no pior momento.

Por que isso é assunto de carreira

Corretor que aceita qualquer preço para garantir a captação ganha um anúncio e perde meses. Corretor que contesta o preço sem base perde o cliente. Quem sustenta uma carreira longa aprende uma terceira via: apresentar o dado, explicar a origem, mostrar os limites e deixar que o cliente decida com informação.

Essa postura muda a forma como o corretor é percebido. Ele deixa de ser alguém que quer vender rápido e passa a ser quem conduz a negociação com método. O cliente pode até discordar do número, mas entende que está diante de um profissional que estuda o mercado, e é esse tipo de confiança que gera indicação anos depois.

Como levar o dado para a conversa

• Consulte o índice antes da visita de captação e anote a variação em doze meses.
• Compare com a inflação do mesmo período para mostrar o ganho real, e não só o nominal.
• Apresente o número como referência de tendência, nunca como avaliação do imóvel.
• Complete com comparativos da região e com a análise documental, que dizem mais sobre aquele imóvel do que qualquer média.
• Registre por escrito a conversa sobre preço, para retomar com previsibilidade se o anúncio não tiver procura.

Na hora de conversar com o comprador, o mesmo raciocínio vale ao contrário. Quem espera comprar abaixo do mercado porque ouviu falar em crise também se beneficia de um dado sóbrio: os preços seguem subindo, de forma moderada e constante.

O número não faz o trabalho sozinho

Nenhum índice fecha negócio. O que ele faz é tirar a conversa sobre preço do terreno da opinião e levar todo mundo para um ponto de partida comum. A partir daí, entram a análise do imóvel, a leitura da matrícula, a condução da proposta e a paciência de explicar cada passo. É trabalho menos vistoso do que prometer valorização, e muito mais seguro para todos os lados.

Se você quer trocar ideias sobre como estruturar essa conversa de preço na sua rotina, ou sobre como a formação da Experience Broker trabalha esse ponto dentro do método, a gente conversa com calma.