O comprador tem a entrada e não tem o custo de transferir

O cliente tem a entrada separada, a renda aprovada e o imóvel escolhido. O que ele quase nunca tem separado é o dinheiro de colocar aquele imóvel no nome dele.

Essa conta não é pequena e não é opcional. Ela aparece entre a assinatura e o registro, quando já não existe margem para conversar sobre valor, e é uma das causas mais silenciosas de negociação que trava faltando pouco.

Quanto pesa, em ordem de grandeza

Somando imposto de transmissão, escritura e registro, o custo de transferir um imóvel residencial costuma ficar entre três e cinco por cento do valor da operação, com variação relevante de um município para outro e de um estado para outro. Num imóvel de quinhentos mil reais isso significa algo entre quinze e vinte e cinco mil reais que anúncio nenhum mencionou.

Vale colocar esse número ao lado de outro. Segundo o Banco Central, o índice de valores de garantia de imóveis residenciais financiados, o IVG-R, subiu perto de cinco por cento em doze meses até junho de 2026. Na prática, o custo de transferir consome quase um ano inteiro de valorização do imóvel. Isso não é argumento contra comprar. É argumento a favor de colocar a conta na mesa no começo, e não no fim.

O imposto de transmissão e o valor que vale

O imposto de transmissão de bens imóveis é municipal, incide sobre a transferência onerosa e costuma ficar entre dois e três por cento, com alíquota definida por cada prefeitura. Em regra quem paga é o comprador, salvo o que as partes escreverem no contrato. Esses dois pontos precisam estar confirmados antes da proposta, não depois dela.

Existe um detalhe que muda a conversa. Em março de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1113 e fixou três pontos. A base de cálculo do imposto é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação à base do imposto predial. O valor declarado pelas partes é presumido compatível com o mercado, e essa presunção só pode ser afastada por processo administrativo próprio. E o município não pode arbitrar previamente a base usando valor de referência que ele mesmo fixou.

Isso significa que, quando a guia chega calculada sobre um valor acima do preço da operação, existe caminho formal para discutir e existe prazo para fazer isso. Não é briga que o corretor compra pelo cliente. É informação que o corretor tem e o cliente não tem, e avisar antes muda a percepção sobre quem conduziu a negociação.

Escritura, registro e a exceção que poucos usam a favor

Acima de trinta salários mínimos, o Código Civil exige escritura pública para a transmissão de imóvel. Com o salário mínimo de mil seiscentos e vinte e um reais em 2026, o limite fica perto de quarenta e oito mil reais, o que coloca praticamente toda venda dentro da exigência.

Existe uma exceção relevante e pouco explorada. A Lei 4.380, de 1964, que instituiu o Sistema Financeiro da Habitação, atribui caráter de escritura pública ao contrato particular celebrado com entidade integrante do sistema. Compra financiada dentro do SFH dispensa a lavratura em cartório de notas, porque o próprio contrato do banco cumpre esse papel e segue direto para registro.

Junte a isso o artigo 290 da Lei de Registros Públicos, que reduz em cinquenta por cento os emolumentos dos atos ligados à primeira aquisição residencial financiada pelo sistema. São duas economias legítimas que muito comprador deixa de aproveitar simplesmente porque ninguém na mesa sabia que existiam.

E uma lembrança que não é detalhe: a propriedade só muda com o registro. Escritura assinada e guardada na gaveta não transfere imóvel nenhum, e o prazo entre uma coisa e outra é onde mora boa parte dos sustos.

Onde isso entra no cadastro

A correção aqui é de processo, não de discurso. No cadastro de cada negociação cabe um bloco curto com a conta de fechamento, preenchido antes da proposta e conferido com as duas partes.

• Alíquota do imposto de transmissão no município do imóvel e o valor que vai constar como base.
• Estimativa de escritura e de registro pela tabela de emolumentos vigente no estado.
• Se a operação é financiada pelo SFH e se é primeira aquisição residencial, para aplicar a redução legal.
• Quem paga cada item, escrito no contrato, com a data de vencimento de cada guia.

Um comprador que sabe em janeiro quanto vai desembolsar em março não desiste em março. Ele se organiza. A diferença entre as duas situações não está no valor do imóvel nem na simpatia de quem vendeu, está em ter alguém que fez a conta inteira antes de pedir assinatura. É esse tipo de previsibilidade que o Método C.A.S.A. tenta transformar em rotina dentro da Experience Broker. Se você quiser revisar como a conta de fechamento aparece nas suas negociações hoje, é uma boa conversa para ter.