O proprietário decidiu vender, e o inquilino tem trinta dias para responder

O proprietário avisa que quer vender, o imóvel está alugado e a conversa começa pelo preço. O passo que decide se essa venda se sustenta não é o preço: é a notificação que o locatário precisa receber antes de qualquer proposta ser aceita.

O que a lei garante ao inquilino

Na locação urbana, quando o proprietário decide vender, prometer vender, ceder direitos ou dar o imóvel em pagamento de dívida, o locatário tem preferência para adquirir em igualdade de condições com terceiros. Está na Lei do Inquilinato, a Lei nº 8.245 de 1991, nos artigos 27 a 34. Não é cortesia de mercado nem praxe de imobiliária: é direito do inquilino e obrigação do proprietário.

A lei também diz como o aviso precisa ser feito. A notificação pode ser judicial ou extrajudicial, ou por qualquer outro meio que não deixe dúvida sobre a ciência do locatário, e precisa trazer todas as condições do negócio: preço, forma de pagamento, existência de ônus sobre o imóvel, e o lugar e o horário em que a documentação pode ser examinada. Uma mensagem solta no aplicativo, dizendo apenas que o imóvel está à venda por um valor, não cumpre esse requisito.

Os prazos que mudam a negociação

O locatário tem trinta dias, contados da notificação, para aceitar a oferta inteira de forma inequívoca. Passado o prazo sem aceitação, a preferência caduca e o proprietário fica livre para vender a terceiro nas mesmas condições que ofereceu. Pedido de desconto, aceitação parcial ou proposta de outra forma de pagamento não valem como exercício da preferência, e vale registrar isso por escrito em vez de confiar na memória da conversa.

O outro lado também tem consequência. Se o locatário aceita e o proprietário desiste da venda, o proprietário responde por perdas e danos, inclusive lucros cessantes. Quem conduz a operação precisa saber disso antes de levar o cliente a uma aceitação formal que o vendedor ainda não decidiu honrar.

A matrícula decide o tamanho do risco

Quando a venda acontece sem a notificação devida, o locatário preterido tem dois caminhos. O primeiro é reclamar perdas e danos do vendedor. O segundo é bem mais sério para quem comprou: depositando o preço e as despesas da transferência, o locatário pode haver para si o imóvel, ou seja, assumir a posição do comprador. Esse pedido tem prazo de seis meses contados do registro da venda.

E aqui está a peça que o corretor consegue conferir antes de qualquer proposta. O segundo caminho só existe se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação. A Lei de Registros Públicos prevê essa averbação justamente para fins de exercício do direito de preferência, e ela pode ser feita a partir de qualquer via do contrato assinada pelas partes e por duas testemunhas.

A leitura prática é direta. Sem averbação, o inquilino preterido discute dinheiro com o vendedor. Com averbação, ele pode discutir o imóvel com o comprador. Por isso a certidão atualizada da matrícula responde, antes da proposta, qual é o tamanho real do risco da operação, e não depois, quando o contrato já está assinado.

Os casos em que a preferência não se aplica

• Perda da propriedade, venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
• Alienação fiduciária e venda em execução, inclusive leilão extrajudicial, nos contratos firmados a partir de outubro de 2001, desde que haja cláusula específica e destacada graficamente.
• Venda a condômino, porque a preferência do condômino prevalece sobre a do locatário.
• Sublocação total do imóvel, em que a preferência é primeiro do sublocatário e depois do locatário.
• Venda de várias unidades em conjunto, situação em que a preferência recai sobre o conjunto e não sobre uma unidade isolada.

Por que isso aparece mais quando o preço sobe

Segundo o Banco Central, o IVG-R, índice que acompanha o valor de garantia dos imóveis residenciais financiados, subiu cerca de 5,3 por cento em doze meses até julho de 2026. Preço em alta tira da inércia o proprietário que vinha apenas recebendo aluguel, e imóvel ocupado por inquilino passa a aparecer com mais frequência na captação.

Pense numa carteira com vinte imóveis alugados. Basta que dois ou três tenham contrato averbado na matrícula para que o roteiro de notificação deixe de ser detalhe burocrático e passe a ser o que separa uma venda previsível de uma venda que pode ser desfeita meses depois do registro.

O roteiro antes da proposta

• Peça a certidão atualizada da matrícula e verifique se há locação averbada e desde que data.
• Confirme com o proprietário se existe contrato escrito, quem são as partes e se houve sublocação.
• Monte a notificação com todas as condições do negócio, não apenas o preço, e guarde a prova de recebimento.
• Conte os trinta dias a partir da data em que o locatário recebeu, não da data em que você enviou.
• Registre por escrito a recusa ou o silêncio do locatário e arquive esse documento junto da matrícula e das certidões da operação.

Onde isso entra na condução

Imóvel alugado não é um ativo mais difícil de vender, é um ativo que exige uma etapa a mais de análise. Quem faz essa etapa na abertura entrega previsibilidade ao vendedor e segurança ao comprador, e consegue falar de prazo com números em vez de promessa. Quem deixa para depois descobre o problema quando ele já custa dinheiro.

Se você tem na carteira um imóvel alugado em processo de venda, fale com a gente. Traga a matrícula e o contrato de locação e vamos olhar juntos onde está o risco dessa operação.