O herdeiro mora na casa há vinte e nove anos e a matrícula segue no nome de quem morreu

O proprietário diz que a casa é da família há trinta anos e que ele mora lá desde sempre. A matrícula diz outra coisa: o titular do domínio morreu, o inventário nunca foi concluído e a venda que você está captando ainda não tem vendedor definido.

No fim de setembro, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que morar por décadas em imóvel da família não gera usucapião. Segundo o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento relatado pelo ministro Raul Araújo, uma filha e o marido pediram usucapião extraordinária de um imóvel que integrava o acervo hereditário de uma mulher falecida havia vinte e nove anos. Eles ocupavam a casa de forma contínua e pacífica, e ainda assim o pedido foi negado.

O que a decisão fechou

O fundamento está no animus domini, a intenção de agir como dono, exigida pelo artigo 1.238 do Código Civil para a usucapião extraordinária. O tribunal entendeu que afeto, solidariedade e liberalidade entre parentes explicam a permanência na casa, mas não a transformam em posse de proprietário. Quem mora com o consentimento da família ocupa por tolerância, e tolerância não conta prazo de usucapião.

A decisão também citou os artigos 496 e 544 do Código Civil, que tratam da venda e da doação de ascendente para descendente. A leitura é direta: a usucapião não serve de caminho alternativo para contornar regra de sucessão nem para produzir transferência de patrimônio fora de ordem entre pais e filhos. Casos excepcionais existem, e eles exigem prova inequívoca de exclusividade e de oposição aos demais herdeiros.

Por que isso chega na sua captação

Esse imóvel aparece com frequência na carteira. Casa de bairro consolidado, duas ou três gerações na mesma matrícula, um herdeiro morando e os outros espalhados pelo país. Quando alguém na família diz que o imóvel já é dele porque mora ali desde 1997, a conversa costuma seguir como se a posse longa fosse título. Não é, e agora existe decisão recente de tribunal superior dizendo isso com clareza.

O risco para o corretor não é jurídico, é de cronograma e de confiança. Você assina autorização de venda, anuncia, recebe proposta com financiamento aprovado e descobre na análise do banco que a matrícula continua no nome de quem morreu. A proposta tem prazo. O inventário não.

O caminho que sobra tem etapas

Para vender imóvel de pessoa falecida, o patrimônio precisa ser inventariado e partilhado. Quando há acordo entre herdeiros maiores e capazes e não há testamento, o inventário pode ser feito por escritura pública em cartório de notas, com assistência de advogado. Havendo litígio, herdeiro incapaz ou testamento, o caminho é judicial.

Concluída a partilha, o documento resultante, formal de partilha ou escritura, precisa ser levado ao registro de imóveis e lançado na matrícula. Só depois disso o herdeiro aparece como titular e pode vender como vendedor. Existe também a cessão de direitos hereditários, feita antes da partilha, que depende da anuência de todos os herdeiros e, no inventário judicial, de autorização do juiz. É instrumento legítimo, e não equivale a matrícula limpa para a maioria dos bancos.

A conta na mesa

Com números redondos fica concreto. Imóvel de 500 mil reais, quatro herdeiros, 125 mil de direito para cada um. O comprador chega com proposta e prazo de sessenta dias para assinar. Se o inventário ainda não começou, esse prazo não cobre o reconhecimento de todos os herdeiros, o imposto estadual sobre herança, as certidões, a lavratura e o registro na matrícula. O herdeiro que mora no imóvel também precisa de data para desocupar, e essa data raramente foi combinada por escrito com os irmãos antes da venda.

Nada disso impede a negociação. Impede apenas que ela seja tratada como venda comum de imóvel com matrícula regular. A diferença entre as duas conduções aparece no mesmo lugar: na expectativa de prazo que você criou no comprador.

Quatro conferências antes da autorização de venda

• Matrícula atualizada em mãos, verificando quem é o titular e se existe registro de formal de partilha ou de escritura de inventário.
• Certidão de óbito e situação do inventário, com o nome do inventariante e se o processo é judicial ou extrajudicial.
• Lista completa de herdeiros, com anuência por escrito de todos, inclusive cônjuges, antes de qualquer anúncio.
• Data de desocupação acordada por escrito quando há herdeiro morando no imóvel, com o compromisso assinado por quem mora e pelos demais.

Posse longa não vira título

A decisão do Superior Tribunal de Justiça não criou dificuldade nova. Ela tirou uma saída que algumas negociações usavam como plano B quando o inventário travava. O que resta é o caminho que sempre esteve na matrícula, com etapas conhecidas e prazo estimável.

Na Experience Broker, esse levantamento entra na etapa de análise do método C.A.S.A., antes da autorização de venda e antes do anúncio. Se você tem na carteira um imóvel de família com inventário aberto e não sabe por onde começar a conferência, vale conversar.