O que a matrícula do imóvel revela e o anúncio nunca conta

Todo imóvel tem duas versões de si mesmo. A do anúncio, com foto tratada e metragem arredondada, e a da matrícula, que é o registro oficial da vida daquele bem. Quando as duas não batem, quem descobre depois da assinatura paga a diferença.

A matrícula é o documento aberto no cartório de registro de imóveis da região onde o bem está. Ela nasce quando o imóvel é individualizado e recebe, em ordem cronológica, tudo que acontece com ele: cada venda, cada financiamento, cada penhora, cada divisão. Essa sequência tem nome, cadeia dominial, e é ela que responde à pergunta que importa: quem realmente pode vender este imóvel.

A metragem que muda o preço

O primeiro campo que merece atenção é a descrição. Área privativa, área comum, área total e fração ideal são coisas diferentes, e é comum o anúncio usar o número maior. Um apartamento anunciado com 120 metros quadrados pode ter 92 de área privativa. A diferença muda o valor por metro quadrado, muda a comparação com os concorrentes e muda a base de cálculo do imposto na transmissão.

O nome que assina e o nome que aparece

O segundo ponto é a titularidade. A matrícula diz quem é o proprietário registrado, o estado civil, o regime de bens e se existe cônjuge que precisa concordar com a venda. Herança não transferida, inventário em andamento, procuração vencida e divórcio sem partilha registrada são situações que impedem ou atrasam a lavratura da escritura, e nenhuma delas aparece na conversa inicial.

Os ônus que viajam junto com o imóvel

O terceiro ponto são os gravames averbados. Hipoteca, alienação fiduciária de financiamento ativo, penhora de processo, usufruto vitalício, indisponibilidade decretada por juiz e servidão. Alguns são resolvidos com quitação e baixa. Outros mudam a negociação inteira. Um usufruto vitalício, por exemplo, garante a alguém o direito de usar o imóvel enquanto viver, mesmo que a propriedade seja vendida. Quem compra sem ler, compra o imóvel e o morador.

Como ler sem ser advogado

A leitura começa pela última averbação e caminha para trás, porque o que vale é o que está em vigor. Depois se confere a descrição contra a realidade física, se cruza o nome do vendedor com os documentos pessoais e se lista tudo que estiver em aberto. O que não estiver claro vira pergunta por escrito para o cartório e para o vendedor, nunca suposição.

A regra que resolve

Nenhuma proposta deve ser assinada sem matrícula atualizada em mãos. Atualizada significa emitida há poucos dias, não a cópia que o vendedor guardou de quando comprou. Entre o custo de uma certidão nova e o custo de uma negociação desfeita, não existe comparação.

Na Experience Broker, essa leitura é a segunda etapa do método C.A.S.A., e nenhuma negociação avança sem ela.