Cinco pendências que travam o financiamento e como resolver antes de assinar

Financiamento negado no fim do processo é um problema previsível. O banco não avalia apenas o comprador, avalia também o imóvel e o vendedor, e é nessa segunda parte que a maioria das negociações trava. Estas são as cinco pendências que mais aparecem e o que fazer com cada uma.

1. Imóvel sem habite-se ou com construção não averbada

O banco financia o que existe no registro. Se a casa foi ampliada e a área nova nunca foi averbada, o imóvel do papel é menor do que o imóvel real. A solução passa por regularização junto à prefeitura e averbação na matrícula, e o prazo depende do município, não da pressa da negociação.

2. Alienação fiduciária ativa em nome de outro banco

Quando o imóvel ainda garante o financiamento anterior, a venda depende da quitação e da baixa do gravame. Isso é rotina, mas exige coordenação entre dois bancos, o vendedor e o comprador, e costuma ser o que mais atrasa a assinatura quando ninguém organiza a sequência.

3. Espólio e inventário em andamento

Se o proprietário registrado faleceu, quem vende é o espólio, com autorização judicial ou por escritura de inventário, e com todos os herdeiros concordando. Começar a negociação sem saber em que fase está o inventário é a receita mais comum de contrato que não chega ao registro.

4. Débitos que acompanham o imóvel

Imposto predial atrasado, taxa condominial em aberto e contribuição de melhoria seguem o bem, não a pessoa. O banco exige certidão negativa, e a negociação precisa definir por escrito quem paga o quê, antes da proposta e não depois.

5. Divergência entre o cadastro da prefeitura e o registro

Endereço, número de inscrição e metragem que não batem entre a prefeitura e o cartório geram exigência na hora do registro. É uma correção administrativa, quase sempre resolvível, mas que consome semanas quando descoberta tarde.

O que muda quando a análise vem antes

Todas as cinco são identificáveis com a matrícula atualizada, as certidões do imóvel e as certidões pessoais do vendedor. Essa leitura leva alguns dias. Descobrir a mesma pendência depois do contrato assinado custa meses, e às vezes custa o negócio.

Ordem prática

Primeiro a matrícula. Depois as certidões do imóvel e as do vendedor. Em seguida, uma lista escrita do que está pendente, quem resolve e em quanto tempo. Só então a proposta. É simples, e é justamente essa ordem que a pressa costuma inverter.