A pesquisa de bens virou nacional, e a análise do vendedor deixou de ser por comarca

O vendedor diz que aquele apartamento é o único imóvel que ele tem no nome, e a proposta já está assinada. Até poucos dias atrás, conferir essa frase no país inteiro exigia pedir certidão em cada comarca onde ele morou, e quase ninguém fazia isso.

A pesquisa de bens deixou de ser regional

Segundo o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, a Pesquisa Nacional de Bens passou a atender mais de 3.600 cartórios em todo o país. Antes dessa ampliação, a consulta cobria apenas dez unidades da federação. A busca parte do CPF de uma pessoa ou do CNPJ de uma empresa e devolve a relação de imóveis registrados naquele documento, entre residenciais, comerciais, rurais e logísticos, sobre uma base de 90 milhões de matrículas que o próprio operador estima em mais de 90 por cento dos imóveis regulares do país.

O acesso é aberto, o que não quer dizer gratuito para todos. Exige cadastro com certificado digital ou outro meio de autenticação segura, e, fora do poder público, o usuário paga os emolumentos previstos para cada serviço que solicitar. Ainda segundo o operador, foram 40 milhões de reais investidos entre 2022 e 2025 para digitalizar acervo e construir a ferramenta, e a certidão de matrícula que podia levar até três dias úteis passa a sair quase em tempo real.

Por que isso é análise, e não apenas velocidade

A leitura dos documentos do vendedor sempre teve um ponto cego de geografia. Você abre a matrícula do imóvel negociado, pede as certidões do vendedor na comarca do imóvel e no domicílio dele, e para ali. Se existe um imóvel em outro estado com penhora averbada, ou uma execução que corre longe daquele foro, a informação não aparece no pacote que você montou.

Esse ponto cego tem endereço jurídico. A Lei número 13.097 de 2015, no artigo 54, concentrou na matrícula o que pode ser oposto ao terceiro de boa fé, e isso protege o comprador em boa parte dos casos. A proteção tem exceções, e o Código de Processo Civil, no artigo 792, trata da alienação feita quando já tramitava ação capaz de levar o vendedor à insolvência. Entre a tese que protege e o processo que discute se ela se aplica existem meses de negócio parado.

Onde o ponto cego custa dinheiro

• Vendedor com imóvel em outro estado e penhora averbada ali, sinal de execução que ainda vai alcançar o patrimônio inteiro.
• Empresa vendedora com sede em uma cidade e acervo de imóveis espalhado por várias, o que muda a leitura de solvência.
• Espólio em que os herdeiros apresentaram um imóvel e existem outros, o que altera partilha, imposto e prazo.
• Vendedor que se apresenta como proprietário único depois de uma separação cuja partilha nunca foi averbada.

O que o corretor consegue fazer com isso

A ferramenta nasceu para rastreamento patrimonial, e o poder público responde por mais de 90 por cento do uso, com tribunais, Ministério Público e órgãos policiais entre os maiores usuários. A indústria de crédito, a advocacia, o setor imobiliário e o cidadão comum também podem usar. Para quem conduz uma venda, o ganho prático é direto: a pergunta sobre o patrimônio do vendedor passa a ter resposta em minutos, com alcance nacional, antes de a proposta virar contrato.

Pense numa venda de 500 mil reais em que o comprador financia 400 mil. Se uma restrição aparece depois da assinatura, o custo não é apenas o negócio perdido. São certidões refeitas, avaliação do banco com validade vencida e meses de carteira parada. A consulta feita antes custa os emolumentos de uma certidão.

A mesma porta abre para o outro lado

A consulta não é privilégio de quem vende. O banco que vai financiar, o advogado do comprador e o próprio comprador têm o mesmo acesso, e o operador já trabalha em integração com instituições financeiras. O que você não checou alguém vai checar, normalmente depois da assinatura.

Segundo o Banco Central, o IVG-R, índice que acompanha o valor de garantia dos imóveis residenciais financiados, acumulou alta de cerca de 5,3 por cento em doze meses até julho de 2026. Patrimônio mais valorizado é patrimônio mais procurado por credor, e isso ajuda a explicar por que uma busca nacional de bens ganhou escala agora.

Como encaixar na condução da venda

• Inclua a consulta nacional por CPF ou CNPJ na mesma etapa em que você pede as certidões do vendedor, e não depois dela.
• Compare a lista de imóveis que aparece com o que o vendedor declarou e trate cada diferença como pergunta, não como suspeita.
• Guarde data, hora e resultado da consulta junto das certidões, porque diligência documentada é o que sustenta sua posição depois.
• Repita a consulta perto da assinatura sempre que o intervalo entre proposta e escritura passar de alguns meses.

A ferramenta não decide nada por você. Ela encurta o caminho entre a dúvida e o documento, e quem ganha com isso é o profissional que já tinha o hábito de perguntar. O resto da rotina continua igual: abrir a matrícula, conferir o que o vendedor afirma e avançar apenas quando o papel sustenta a conversa.

Se você quer montar essa etapa de conferência dentro da sua rotina de captação e de condução, fale com a gente. A conversa costuma começar pela matrícula de um imóvel que você já tem em mãos.