Quem comprou há três anos ainda paga a taxa de três anos atrás

O cliente que você atendeu em 2023 assinou a melhor taxa que existia naquele dia. Três anos depois ele continua pagando aquela taxa, e ninguém nunca mais sentou com ele para refazer a conta.

Essa é provavelmente a conversa mais barata de ter e a menos praticada no mercado. Não exige captação nova, não exige visita, não exige anúncio. Exige apenas que alguém lembre que financiamento é contrato vivo, e não monumento.

O número que abre a conversa

Segundo o Banco Central, a taxa média de juros do financiamento imobiliário para pessoas físicas com taxas de mercado estava em 14,28 por cento ao ano em julho de 2026, contra 14,88 por cento em julho de 2025. São seis décimos de ponto percentual em doze meses.

Parece pouco. Num saldo devedor de trezentos mil reais com vinte anos pela frente, seis décimos de ponto viram alguns milhares de reais ao longo do contrato, e a economia real depende do saldo, do prazo restante, do sistema de amortização e da taxa que o novo banco oferecer. Nenhum corretor deveria prometer valor de economia. O que o corretor pode fazer é apontar que existe uma conta a refazer.

Vale colocar esse dado ao lado de outro. Ainda segundo o Banco Central, o IVG-R, índice de valores de garantia de imóveis residenciais financiados, subiu cerca de cinco por cento em doze meses até junho de 2026. O imóvel que garante aquele contrato hoje vale mais do que valia quando o contrato foi assinado, e o saldo devedor é menor do que era. A relação entre dívida e garantia melhorou dos dois lados ao mesmo tempo. É exatamente esse quadro que interessa a um banco proponente.

O que a norma garante e o que ela não garante

A portabilidade de operações de crédito é regulada pela Resolução 4.292 do Conselho Monetário Nacional, de 2013. Ela não obriga banco nenhum a aceitar o cliente, e isso precisa ficar claro logo no começo da conversa. O que ela faz é organizar o procedimento e proteger o devedor de alguns atritos.

• A instituição credora original tem até cinco dias úteis para solicitar a transferência dos recursos depois de receber a requisição.
• A confirmação do recebimento acontece em até dois dias úteis contados da transferência.
• O documento que comprova a portabilidade é remetido em até dois dias úteis contados da confirmação.
• Os custos de troca de informações e de transferência de recursos entre a instituição proponente e a credora original não podem ser repassados ao devedor.

Repare que a norma trata do trânsito entre bancos. Ela não elimina avaliação do imóvel, análise de crédito nem os custos próprios da nova operação. O cliente que entende a diferença entre essas duas coisas não se frustra no meio do caminho.

O que acontece na matrícula

Aqui entra a parte que quase ninguém explica, e que é a razão pela qual esse assunto pertence a um corretor que trabalha com documento.

Na portabilidade de financiamento imobiliário não se emite termo de quitação da alienação fiduciária. O que se faz é averbar na matrícula a transferência da garantia para o novo credor. A base está no artigo 25, parágrafo 3º, da Lei 9.514 de 1997, com a redação dada pela Lei 12.703 de 2012.

A consequência prática é direta. O imóvel não fica livre em momento algum, a garantia apenas muda de titular, e a matrícula registra essa troca. Se o cliente pretende vender esse imóvel nos meses seguintes, isso importa, porque o comprador e o banco do comprador vão ler essa matrícula e vão perguntar o que aconteceu ali.

Vale conferir também se existe algum ato pendente de averbação antes de iniciar o processo. Portabilidade com matrícula desatualizada é atraso garantido, e o atraso costuma aparecer quando a taxa proposta já venceu.

Como isso vira rotina, e não sorte

A diferença entre o corretor que lembra do cliente e o que reaparece só quando precisa de indicação está num controle simples, que cabe numa planilha.

• Data de assinatura, banco credor, taxa contratada e sistema de amortização de cada cliente que você conduziu.
• Revisão anual, em data fixa, comparando a taxa contratada com a taxa média publicada pelo Banco Central.
• Matrícula atualizada em mãos antes de qualquer conversa com outro banco.
• Registro claro de que a decisão é do cliente e de que a aprovação depende do banco proponente.

Nada disso promete economia. Promete condução. O cliente que recebe uma mensagem sua dizendo que a taxa média caiu e que talvez valha a pena refazer a conta não está sendo vendido, está sendo acompanhado. É esse tipo de previsibilidade que sustenta indicação por anos, muito depois da entrega da chave.

Na Experience Broker esse acompanhamento é tratado como parte do método, não como cortesia. Se você quiser olhar junto como montar esse controle na sua carteira, é uma boa conversa para ter.