A avaliação que o corretor assina tem forma, data e prazo de validade

Um proprietário manda mensagem pedindo um número e recebe, em dez minutos, um valor com três comparáveis colados abaixo. Esse número vai decidir se um imóvel de setecentos mil reais entra no mercado pelo preço certo, e ele chega sem metodologia, sem data e sem assinatura.

A avaliação do corretor tem forma prevista

A legislação da profissão trata avaliação como atribuição do corretor de imóveis, e existe um documento com nome próprio para isso. Segundo o Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a Resolução 1.066 de 2007 regula o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, o PTAM, e define que a elaboração é permitida a todo corretor de imóveis pessoa física regularmente inscrito no conselho regional. Não é privilégio de especialista, é parte do ofício.

A mesma resolução lista o conteúdo mínimo do documento: identificação de quem solicitou, objetivo do parecer, identificação e caracterização do imóvel, indicação da metodologia utilizada, valor resultante com a data de referência e, ao final, identificação, currículo breve e assinatura do corretor avaliador. São sete campos. Uma mensagem com um número não tem nenhum deles.

O cadastro é opcional, o método não

Vale separar duas coisas que o mercado mistura. O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, o CNAI, é de inscrição opcional, e o próprio texto da resolução registra que nada impede que corretores não inscritos opinem sobre comercialização imobiliária. Quem escolhe entrar no cadastro apresenta diploma de curso superior em gestão imobiliária ou certificado de curso de avaliação reconhecido pelo conselho federal, pode ser submetido a prova de conhecimentos e passa a ter direito ao selo certificador para afixar em cada parecer que emite.

Há ainda uma obrigação que quase ninguém cumpre e que protege o corretor mais do que o cliente: manter em arquivo, por cinco anos, cópia de cada parecer emitido, da declaração correspondente e do selo vinculado. Avaliação é documento, e documento tem guarda.

Onde o parecer termina e o laudo começa

Existe um limite que precisa ser dito ao cliente antes de ele descobrir sozinho. O parecer do corretor descreve mercado. Quando o número vai ser contestado por um terceiro, em processo judicial, em inventário com herdeiros em desacordo ou em exigência formal de uma instituição, o que se pede é laudo com Anotação de Responsabilidade Técnica, emitido por engenheiro, arquiteto ou agrônomo habilitado, com fundamentação na norma técnica brasileira de avaliação de bens.

Essa distinção não diminui o trabalho do corretor, ela organiza a entrega. O parecer serve para decidir: captar, anunciar, aceitar proposta, comparar. O laudo serve quando alguém de fora vai decidir usando aquele número. Dizer isso na hora certa evita o retrabalho de refazer uma avaliação já entregue e já cobrada.

A data de referência é parte do valor

O campo que mais se perde é a data. Segundo o Banco Central, o índice de valores de garantia de imóveis residenciais financiados, o IVG-R, saiu de 750,48 em julho de 2025 para 790,08 em julho de 2026, uma alta de 5,28 por cento em doze meses. Ele mede o valor que os bancos registram como garantia nos financiamentos residenciais, e se move todos os meses.

Num imóvel de setecentos mil reais, essa variação equivale a cerca de trinta e sete mil reais em doze meses. Um parecer emitido há dez meses, sem data visível, descreve um mercado que já mudou e continua circulando em grupo de condomínio como se fosse atual. Por isso vale escrever, no corpo do documento, a data de referência e um prazo de validade sugerido, noventa dias por exemplo, com a observação de que depois disso o número precisa ser revisto.

O que entra no parecer antes do preço

• Matrícula atualizada em mãos, com área, titularidade e ônus conferidos contra o que o proprietário descreveu.
• Caracterização física verificada no local, não copiada do anúncio anterior.
• De três a cinco comparáveis, cada um com origem e data de coleta registradas.
• Metodologia declarada em uma linha, para que o cliente saiba como o número foi formado.
• Valor apresentado com intervalo de negociação, e não como número único.
• Data de referência, prazo de validade sugerido, assinatura e número de inscrição no conselho regional.

O ponto

Avaliar é a parte do trabalho que o cliente mais usa e menos vê. Quando o número sai num documento com método, data e assinatura, ele deixa de ser opinião e passa a ser peça de negociação: sustenta o preço na captação, explica a diferença quando a avaliação do banco vem abaixo da proposta e dá ao proprietário uma razão para não derrubar o valor na primeira semana.

Se você já perdeu uma captação porque o proprietário acreditou num número solto que chegou por mensagem, me chama para montar o modelo de parecer que você vai usar nas próximas. Preço sustentado em documento resiste a conversa de corredor.