Sair da imobiliária sem perder clientes: o que é seu e o que é dela

Posso levar meus clientes quando sair da imobiliária? A resposta que o corretor costuma ouvir é opinião de colega. A que a lei dá é mais precisa, e separa em três grupos o que hoje está misturado no mesmo celular: o que é do corretor, o que é da imobiliária e o que depende do contrato assinado no dia da entrada.

O tamanho do problema, em número

O Panorama do Corretor Imobiliário 2026, pesquisa da CUPOLA com o Imobi Report e o IBREP aplicada em março e abril de 2026 com 131 corretores, mostra que 60 por cento dos profissionais vinculados a imobiliárias e incorporadoras pretendem continuar onde estão nos próximos 12 meses e 40 por cento avaliam sair. Os motivos mais citados para a saída são falta de autonomia, ausência de plano de evolução profissional e falta de reconhecimento interno.

A mesma pesquisa explica por que a disputa pela carteira é tão sensível. Entre 17 fatores avaliados, o fornecimento de contatos de clientes pela imobiliária tem a maior distância entre expectativa e entrega: nota 4,50 esperada contra 3,09 entregue, em escala de 1 a 5. O corretor sente que capta sozinho a maior parte do que vende e, por isso, considera a carteira sua. A imobiliária paga a estrutura, o anúncio e o sistema e, por isso, considera a carteira dela. Os dois têm parte da razão, e a lei diz qual parte.

O que é seu por força de lei

A inscrição no CRECI é pessoal e vai com você, como a série já tratou no primeiro artigo. O Código Civil acrescenta dois direitos que muito corretor deixa na mesa ao sair. O art. 727 determina que, se o negócio se concretizar depois da dispensa do corretor ou depois do prazo do contrato, mas como fruto do trabalho dele, a remuneração continua devida. Isso vale para a venda que você aproximou e que fecha dois meses depois da sua saída. O art. 728 completa: quando mais de um corretor participa da intermediação, a remuneração é dividida em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

O Superior Tribunal de Justiça aplicou essa lógica no REsp 2.165.921, de São Paulo, ao reconhecer ao primeiro corretor metade da comissão por ter feito a aproximação útil entre as partes, mesmo com o fechamento conduzido por outro profissional. Na prática, o que é seu não é o nome do cliente: é a prova de que a aproximação partiu de você. Mensagens, visitas registradas, propostas assinadas e o contrato de intermediação com a sua assinatura valem mais do que qualquer lista de contatos.

O que é da imobiliária, e o que acontece se você levar

O banco de dados da imobiliária, o CRM, as planilhas de captação e os contatos que chegaram pelos anúncios pagos por ela pertencem a ela. Três normas tratam disso. A Lei 13.709 de 2018, a LGPD, se aplica a qualquer tratamento de dados pessoais feito por pessoa natural ou jurídica e só deixa de fora a pessoa natural que trata dados para fins exclusivamente particulares e não econômicos, conforme o art. 4º, inciso I. O corretor que exporta a base e passa a prospectar por conta própria trata dados com fim econômico, sem base legal e fora da finalidade da coleta. O art. 52 da mesma lei prevê sanções que vão de advertência a multa de até 2 por cento do faturamento, limitada a 50 milhões de reais por infração, além do bloqueio e da eliminação dos dados.

A Lei 9.279 de 1996 tipifica como crime de concorrência desleal, no art. 195, desviar clientela de outrem por meio fraudulento e divulgar ou explorar, sem autorização, informações confidenciais a que se teve acesso por relação contratual, inclusive depois do fim do contrato, com pena de detenção de três meses a um ano ou multa. Em julho de 2024 a 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais condenou duas ex funcionárias de uma financeira a indenizar a antiga empregadora em 10 mil reais por usar o banco de dados dela para abordar clientes em um novo negócio. O setor era outro, o mecanismo é o mesmo.

O Código de Ética do corretor, aprovado pela Resolução Cofeci 326 de 1992, fecha o cerco pelo lado disciplinar. O art. 6º veda desviar, por qualquer modo, cliente de outro corretor, no inciso VII, e praticar atos de concorrência desleal aos colegas, no inciso X. As duas condutas são classificadas como transgressão grave, com processo no CRECI.

A zona cinzenta: o cliente que veio por você

Entre o que a lei dá ao corretor e o que protege a imobiliária fica o grupo que gera quase todas as brigas: o cliente que chegou pela sua indicação, pelo seu Instagram ou pela sua rede, mas foi cadastrado no sistema da empresa. Quem decide esse grupo é o contrato. A Lei 6.530 de 1978, no art. 6º, parágrafos 2º a 4º, com a redação da Lei 13.097 de 2015, prevê que o corretor associado mantém a autonomia profissional e que o contrato de associação, registrado no sindicato, define as funções de cada parte e os critérios de divisão dos resultados da corretagem.

Se o seu contrato de associação tem cláusula de titularidade da carteira, de confidencialidade ou de não concorrência, ela vale enquanto não for abusiva. Se não tem, a regra é a do Código Civil: o cliente não é de ninguém, mas a comissão do negócio que você iniciou é sua. Por isso a primeira providência de quem pensa em sair não é avisar o gerente. É reler o contrato.

Lista: o que conferir antes de avisar a saída

• Contrato de associação: localize as cláusulas de carteira, confidencialidade, não concorrência e prazo de aviso. Anote o que cada uma proíbe e por quanto tempo.
• Negócios em andamento: liste cada proposta, visita e aproximação feita por você, com data e prova. É a base do art. 727 e do pedido de comissão depois da saída.
• Contratos de intermediação assinados: verifique quem assina como corretor. Se o contrato está em nome da imobiliária, a comissão passa por ela e a sua parte segue a divisão combinada.
• Dados pessoais: não exporte base de CRM, planilha de leads nem histórico de atendimento. Leve apenas o que o cliente, por iniciativa própria, mantiver com você.
• Comunicação: avise os clientes da sua saída sem usar a lista da empresa e sem falar mal dela. O art. 3º, inciso X, do Código de Ética veda falar de forma desairosa sobre colegas.
• Acerto de comissões: formalize por escrito quais negócios iniciados por você ainda vão fechar e qual percentual é seu em cada um.

O cliente escolhe o corretor, não a lista

O que de fato transfere um cliente de uma imobiliária para um corretor autônomo não é um arquivo exportado. É o cliente decidir, sozinho, que prefere continuar com quem o atendeu. Esse cliente fica porque confia na sua análise, e a confiança não se mantém sem a conferência documental que, na imobiliária, era feita por um setor inteiro. Sair sem essa retaguarda é trocar a disputa pela carteira por um risco maior: perder o cliente na primeira matrícula mal lida.

Leve a retaguarda junto

O Experience Broker foi construído para ser a retaguarda do corretor autônomo. O rastreador das 8 fases organiza cada negócio da captação ao registro, a lista documental interativa mostra o que falta conferir em cada etapa, o dossiê de diligência em PDF entrega ao cliente a prova do seu trabalho e o assistente C.A.S.A. aplica o método de Cadastro, Análise, Segurança e Aplicação a cada imóvel. É o registro de que a aproximação partiu de você e a análise que faz o cliente ficar.

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