Três índices oficiais, três números de preço, e nenhum deles está errado

O vendedor abre a conversa dizendo que imóvel subiu quinze por cento no ano e o comprador responde que subiu cinco. Os dois leram notícia verdadeira, sobre índice oficial, publicada na mesma semana.

Nos últimos dias, três medidas de preço de imóvel residencial no Brasil foram atualizadas, e elas entregam números bem distantes um do outro. Segundo o Banco Central, o índice de valores de garantia de imóveis residenciais financiados, o IVG-R, passou de 750,48 pontos em julho de 2025 para 790,08 pontos em julho de 2026, alta de 5,28 por cento em doze meses. Segundo a Abecip, o IGMI-R subiu 0,87 por cento em agosto e acumula 14,73 por cento em doze meses. Segundo a Fipe, o índice FipeZAP registrou alta de 0,58 por cento em setembro e 5,51 por cento em doze meses. Nenhum dos três está errado.

O que cada um está medindo

O IVG-R é série mensal do Banco Central construída a partir dos valores de avaliação de imóveis residenciais dados em garantia em operações de financiamento. É uma medida nacional, suavizada por desenho, pensada para acompanhar valor de garantia de carteira de crédito ao longo do tempo. Ela se move devagar, e isso é característica da série, não defeito.

O IGMI-R é apurado pela Abecip em parceria com a Fipe e acompanha o mercado residencial a partir de avaliações feitas em operações de crédito das instituições associadas. É o índice que produziu o número de 14,73 por cento em doze meses, com referência em agosto de 2026.

O FipeZAP, apurado pela Fipe em parceria com o Grupo OLX, mede preço anunciado em portais de imóveis. Ele captura a expectativa do vendedor antes da negociação, não o valor que fechou nem o valor que o banco aceitou como garantia. Em setembro, os 5,51 por cento em doze meses ficaram acima da inflação ao consumidor do período, de 4,45 por cento, e acima do IGP-M, de 3,34 por cento.

Por que a diferença não é erro

Três motivos explicam a distância entre os números. O mês de referência é diferente em cada um, julho, agosto e setembro. A amostra é diferente, porque um olha anúncio e os outros olham avaliação feita dentro de operação de crédito. E o tratamento estatístico é diferente, com formas distintas de controlar tipo de imóvel, região e porte, o que muda a inclinação da curva mesmo quando a base parece parecida. Comparar os três de cabeça, sem dizer qual responde a qual pergunta, é o que produz discussão de preço sem saída.

A desaceleração é o dado novo

Há um movimento que os números compartilham. No IGMI-R, a alta em doze meses vinha perto de vinte por cento em março de 2026 e chegou a agosto em 14,73 por cento, quinto mês consecutivo de perda de ritmo. No acumulado de janeiro a agosto, o índice marca 6,56 por cento, abaixo dos 10,19 por cento do mesmo período de 2025. O imóvel continua valorizando acima da inflação, só que mais devagar do que no ano passado.

Isso importa na captação. O proprietário que ancorou expectativa na alta de 2025 está pedindo hoje um preço que o mercado de 2026 vem sustentando com mais dificuldade. Não é conversa de desvalorização, é conversa de ritmo.

A conta na mesa

Com números redondos fica concreto. Imóvel de 600 mil reais há doze meses. Pelo ritmo do índice de preços anunciados, a expectativa hoje gira perto de 633 mil. Pelo ritmo do IGMI-R, perto de 688 mil. Pelo ritmo do índice de garantia do Banco Central, perto de 632 mil. O vendedor que leu a manchete de 14,73 por cento ancora em 688, e a avaliação que o banco vai fazer é individual, de um imóvel específico, com área registrada e padrão construtivo próprios. Entre a âncora e o laudo pode caber uma diferença de cinquenta mil reais, e ela aparece depois da proposta aceita, quando doer mais.

Três ajustes de condução

• Perguntar qual índice o proprietário leu antes de discutir o preço dele, porque a âncora quase sempre tem nome e data.
• Separar na apresentação o que é preço anunciado, o que é preço fechado e o que é valor de avaliação em garantia, com o mês de referência de cada número ao lado.
• Registrar no documento de captação a data e a fonte do número usado na precificação, para que a revisão de preço em sessenta dias seja conversa técnica e não recuo.

Número com método vale mais que número alto

Índice não precifica imóvel. Ele descreve tendência de um conjunto, e o imóvel que você conduz é um caso, com matrícula, área averbada, estado de conservação e liquidez de bairro. O índice serve para enquadrar expectativa e encurtar discussão, não para substituir análise.

Na Experience Broker, esse enquadramento entra na etapa de análise do método C.A.S.A.: número com origem, método e data ao lado, antes de qualquer proposta. Se você quiser revisar como a sua carteira está precificada diante desses três números, vale conversar.