Venda de imóvel com usufruto: quem assina, o que a matrícula exige e o que o banco aceita

A matrícula não tem dívida, o vendedor tem documento em ordem e a proposta chega no valor pedido. Então aparece um usufruto vitalício averbado em favor da mãe do vendedor, e a venda de imóvel com usufruto deixa de ser detalhe de cartório para virar o item que decide se existe negócio.

Venda de imóvel com usufruto: o que a matrícula está dizendo

Quando existe usufruto, a propriedade está dividida entre duas pessoas. O nu proprietário é o titular do imóvel, aparece como dono na matrícula e é quem pode vender. O usufrutuário fica com o uso e com os frutos: mora no imóvel ou recebe o aluguel, e nada disso depende de autorização do titular. O Código Civil, no art. 1.391, estabelece que o usufruto sobre imóvel se constitui pelo registro no registro de imóveis, e é por isso que ele não é combinado de família: está escrito na matrícula e vale para todo mundo.

O arranjo é comum em planejamento sucessório. Os pais doam o imóvel aos filhos e reservam para si o usufruto vitalício: a propriedade já está transferida e o uso permanece com quem doou. Na matrícula isso aparece como um registro de doação seguido de um registro de usufruto, e muita gente lê os dois como se fossem o mesmo ato.

O art. 1.393 do Código Civil resolve a dúvida que vem logo depois: o usufruto não pode ser transferido por alienação, embora o seu exercício possa ser cedido a título gratuito ou oneroso. Em linguagem de negociação, isso significa duas coisas. O usufrutuário não vende o usufruto para o seu comprador, e o nu proprietário não vende aquilo que não tem. Quem assina sozinho entrega ao comprador a nua propriedade, não a propriedade plena.

Quem assina e o que cada assinatura entrega

• Só o nu proprietário assina. O comprador recebe a titularidade e o usufrutuário continua com o uso e com os frutos. Se o imóvel estiver alugado, o aluguel continua com o usufrutuário. É uma compra legítima e quase nunca é a que o comprador acredita estar fazendo.
• O nu proprietário vende e o usufrutuário renuncia ao usufruto. A renúncia é feita em escritura pública e precisa chegar à matrícula como averbação de cancelamento. Só depois disso o comprador recebe a propriedade plena e livre do gravame.
• O usufrutuário cede apenas o exercício do usufruto. O gravame continua registrado e o comprador passa a depender de um contrato, não da matrícula. Parece resolver e devolve o problema no financiamento seguinte.

O financiamento fecha essa conta. Na compra com alienação fiduciária, o imóvel é dado em garantia ao banco, e a garantia precisa ser de propriedade plena e desembaraçada. Usufruto averbado em aberto é gravame de terceiro sobre o bem que vai garantir a dívida, e a análise jurídica do credor costuma devolver o processo pedindo o cancelamento antes de prosseguir. Mesmo quando as partes se entendem, o cronograma passa pelo registro de imóveis.

A morte do usufrutuário não limpa a matrícula sozinha

Esse é o erro mais frequente e o mais fácil de evitar. O art. 1.410, inciso I, do Código Civil diz que o usufruto se extingue pela renúncia ou morte do usufrutuário, e a conclusão natural é que, falecida a pessoa, a matrícula volta a descrever um imóvel livre. Não é o que acontece. A Lei 6.015 de 1973, no art. 252, determina que o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais. O direito acabou e a publicidade continua.

Para a matrícula refletir a realidade, alguém precisa requerer a averbação de cancelamento do usufruto no registro de imóveis, instruída com a certidão de óbito. Documentos exigidos, custo e eventual imposto variam conforme o estado e o entendimento do registro competente, e isso se confirma antes, não na véspera da assinatura.

O caso concreto é sempre parecido. Óbito em 2019, família convencida de que o imóvel está livre, matrícula de 2026 ainda com o usufruto ativo. A proposta é aceita, o processo entra no banco e volta com exigência de cancelamento do gravame. Entre requerer a averbação, aguardar o prazo do registro e emitir certidão nova, a conta chega fácil a algumas semanas. Prazo de proposta de trinta dias não cabe nesse roteiro, e o comprador que desiste no meio não desiste do imóvel: desiste da condução.

Usufruto em favor de duas pessoas

Quando o usufruto foi instituído para um casal, a leitura muda. O art. 1.411 do Código Civil estabelece que, constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, a parte daquela que falecer fica extinta, salvo estipulação expressa de que o quinhão caberá ao sobrevivente. A palavra que decide é essa cláusula, e ela não está na matrícula: está na escritura que instituiu o usufruto.

Um exemplo com números redondos. Pai e mãe doaram o apartamento de 600 mil reais aos dois filhos em 2014 e reservaram o usufruto vitalício para os dois. O pai faleceu em 2023. Se a escritura tem a cláusula de sobrevivência, o usufruto segue integral com a mãe e nada se cancela. Se não tem, metade se extingue com o óbito e a outra metade continua viva. Nos dois cenários o imóvel só chega livre de gravame com a renúncia de quem sobreviveu, e a diferença define quantas averbações o processo vai precisar.

O que isso faz com o preço e com o prazo

Nua propriedade e propriedade plena não valem o mesmo. Um apartamento de 600 mil reais com usufruto vitalício em favor de uma pessoa de setenta anos tem uso indisponível por tempo indeterminado, e nenhum comprador que pretende morar paga por ele o preço de um imóvel vazio. Quando a proposta é escrita como se o bem estivesse livre, a diferença aparece depois, na avaliação do banco ou na mesa de assinatura.

Vale lembrar que o problema aqui não é de mercado. Segundo o Banco Central, o índice de valores de garantia de imóveis residenciais financiados subiu 5,67 por cento nos doze meses encerrados em agosto de 2026. Garantia valorizando ajuda o crédito, e não resolve nada quando o que trava a análise é um gravame averbado que ninguém leu na captação.

Checklist antes de aceitar a proposta

• Peça a matrícula atualizada na data da proposta e localize o ato que instituiu o usufruto: número do registro, data e nome do usufrutuário.
• Confirme se o usufruto é vitalício ou tem termo de duração. Usufruto com prazo definido já pode estar extinto pelo decurso, e isso também exige cancelamento na matrícula.
• Peça a escritura que instituiu o usufruto, e não apenas a matrícula. É nela que está a cláusula de sobrevivência do art. 1.411 e eventual reversão.
• Se o usufrutuário faleceu, junte a certidão de óbito e verifique se a averbação de cancelamento já foi feita. Enquanto não houver averbação, o gravame existe para o banco e para o comprador.
• Se o usufrutuário está vivo, defina desde o primeiro dia quem vai assinar a renúncia, em que cartório e com qual prazo. Sem esse combinado, o negócio tem dois vendedores e nenhuma data.
• Pergunte no registro de imóveis competente quais documentos e quais custos o cancelamento exige, antes de dar prazo ao comprador.
• Escreva na proposta o que está sendo vendido: nua propriedade ou propriedade plena após o cancelamento do usufruto. O comprador precisa ler isso antes de assinar, não depois.
• Registre data e responsável de cada conferência. Esse registro é a sua prova de diligência se alguém disser depois que não foi avisado.

O que muda na previsibilidade

Usufruto não é um problema do negócio. É uma condição do imóvel, e só vira problema quando é descoberta tarde. Lido na captação, o usufruto vira um item de cronograma com prazo e responsável: escritura de renúncia, averbação de cancelamento, certidão nova, proposta com a redação certa. Lido na análise do banco, o mesmo usufruto vira renegociação de preço, prazo estourado e comprador procurando outro corretor.

É esse o trabalho que a Experience Broker organiza com o método C.A.S.A., de Cadastro, Análise, Segurança e Aplicação: ler a matrícula e os títulos antes da proposta, dizer com clareza o que trava o financiamento, conduzir a regularização na ordem certa e deixar registro do que foi conferido. Se quiser ver como isso entra na sua rotina de captação, conheça em experiencebroker.app.